ATENDIENDO LA CRISIS DE LA VIVIENDA DE LOS ESTADOS UNIDOS CON EL DESARROLLO DE VIVIENDA ASEQUIBLE

ATENDIENDO LA CRISIS DE LA VIVIENDA DE LOS ESTADOS UNIDOS CON EL DESARROLLO DE VIVIENDA ASEQUIBLE
noviembre 23, 2016 AD&V

7 MANERAS EN QUE EL DESARROLLO DE VIVIENDA ASEQUIBLE BENEFICIA A LOS RESIDENTES, NEGOCIOS Y A LOS GOBIERNOS LOCALES

Para la mayoría de las personas, la vivienda es su mayor— y más estresante—gasto.

La falta de vivienda asequible continúa estrangulando los presupuestos de las familias de ingresos medios y bajos, ya que muchas de ellas gastan más del 50 por ciento de sus ingresos en rentas e hipotecas mientras viven a un solo cheque de enfrentar una ejecución hipotecaria y de quedarse sin hogar.

LA CRISIS DE VIVIENDA ESTÁ EMPEORANDO

Un nuevo informe del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard muestra cuán devastadora se ha convertido nuestra crisis de vivienda y la falta de vivienda asequible.

Según el estudio que realizó Harvard en el 2016 titulado El Estado de la Nación de Viviendas , más de 11 millones de hogares de inquilinos en los Estados Unidos, uno de cada cuatro, gastan más de la mitad de sus ingresos mensuales en renta. Más del 36 por ciento de los hogares son de alquiler: el nivel más alto que hemos tenido en 50 años. El mercado de alquiler es el más reducido que ha habido en tres décadas gracias a la Gran Recesión del 2007-2009, lo cual sacó a millones de personas fuera de sus hogares y bajó los ingresos de otros millones más.

Desde el 2008 al 2014, el número de hogares que se ven agobiados por los costos de vivienda aumentó de 3.6 millones a 21.3 millones. Aún más alarmante es el número de hogares que están gravemente agobiados por los costos de vivienda— aquellos que pagan más del 50 por ciento de sus ingresos — una población que creció de 2.1 millones a 11.4 millones durante ese período, estableciendo un nuevo récord. Al menos la mitad de los inquilinos con ingresos más bajos tienen una carga muy pesada con relación a los costos de vivienda, y esta tendencia se está extendiendo también entre los hogares de ingresos moderados, especialmente en los mercados costeros de precios más altos.

Solo el 25 por ciento de los inquilinos que cumplen con los requisitos de ingresos reciben asistencia de cualquier tipo, mientras que el resto lucha por encontrar viviendas asequibles en el mercado privado, informó JCHS de Harvard. A menudo, las viviendas que serían asequibles para ellos tienden a estar ocupadas por familias con ingresos más altos.

La Coalición Nacional de Viviendas de Bajos Ingresos (NLIHC, por sus siglas en inglés) estima que, para los inquilinos de bajos ingresos, solo el 57 por ciento de las unidades disponibles son realmente asequibles para ellos. La escasez de viviendas para familias con ingresos extremadamente bajos— aquellas que ganan el 30 por ciento o menos de la mediana del área— es aún más grave, ya que solo el 31 por ciento de las unidades de vivienda disponibles son asequibles para estos inquilinos.

Nueva York, San Francisco, Los Ángeles, Seattle, Filadelfia y Washington, DC, son conocidas por su falta de vivienda asequible, pero esta crisis afecta a todas las ciudades de los Estados Unidos.

Una investigación reciente realizada por el Instituto de Tierras Urbanas (ULI, por sus siglas en inglés)  muestra que la oferta de viviendas para familias con ingresos extremadamente bajos continúa disminuyendo, y en el 2013 solo el 28 por ciento de las familias podían pagar el alquiler de sus casas.

Utilizando los datos de la Oficina del Censo y del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos, los investigadores del construyeron un mapa interactivo para ilustrar el alcance nacional de la crisis de vivienda asequible. De acuerdo con los datos recopilados, ni un solo municipio en todo Estados Unidos puede satisfacer la demanda de viviendas asequibles entre las familias de ingresos extremadamente bajos.

LA ESCASEZ DE INGRESOS NO AYUDA

La falta de ingresos adecuados para pagar una vivienda también es un problema en aumento.

De acuerdo con Out of Reach, el último informe anual que publicó NLIHC, en ni un solo estado de los Estados Unidos los trabajadores que ganan el salario mínimo, trabajando una semana laboral estándar de 40 horas, pueden pagar el alquiler de una unidad con una habitación al precio promedio del alquiler a precio justo del mercado (Fair Market Rent o FMR)— sin pagar más del 30 por ciento de sus ingresos. Aún menos empleados que trabajan a tiempo completo y ganan el salario mínimo pueden encontrar alquileres asequibles para una unidad de dos habitaciones.

Según las cifras de asequibilidad de alquiler a precio justo del mercado, calculadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los EE. UU. que limita el porcentaje de ingresos invertidos en vivienda en un 30 por ciento, los trabajadores tendrían que ganar un promedio de $16.35 por hora para poder alquilar un apartamento de una habitación y ganar $20.30 la hora por una unidad de dos habitaciones, informó Out of Reach.

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5 ENFOQUES DE SENTIDO COMÚN ANTE LA CRISIS DE LA VIVIENDA

La crisis de vivienda asequible es un problema complejo que requiere una gran cantidad de soluciones orquestadas con precisión.

A continuación, se presentan algunas de las medidas que se están discutiendo y/o implementando en numerosas ciudades a lo largo de los EE. UU.

1. PROMOVER EL DESARROLLO DE VIVIENDA ASEQUIBLE

Ciudades como San Francisco, St. Louis, Dallas y San Diego comparten un problema común: muchas más personas quieren vivir allí de lo que las ciudades pueden acomodar. La construcción de nuevas unidades de vivienda asequible y la rehabilitación de viviendas existentes deben suceder por montones para satisfacer el aumento de la demanda. Estas ciudades también deben considerar hacer que al menos un tercio de las nuevas unidades sean asequibles de manera permanente para los residentes de bajos ingresos.

2. INVIERTIR EN FONDOS DE FIDEICOMISO DE LA PRODUCCIÓN DE VIVIENDA

Para impulsar la construcción de unidades de vivienda asequible, se debe asignar más dinero hacia el desarrollo de vivienda asequible. El fideicomiso de producción de viviendas se utiliza para ayudar a los desarrolladores a financiar nuevos edificios que incluyen unidades para residentes de bajos ingresos y de la clase trabajadora. El dinero puede ser recaudado a través de impuestos sobre negocios inmobiliarios y contribuciones voluntarias de los desarrolladores y reembolsos de préstamos.

3. INCENTIVAR A LOS DESARROLLADORES Y REDUCIR LAS EXENCIONES

La densidad tiende a ser un tema controversial entre los residentes de la ciudad, ya que algunas ciudades establecen límites de densidad en nuevos proyectos de construcción. Sin embargo, para los desarrolladores, cuantas más unidades tenga un desarrollo, más ingresos obtendrán de ese proyecto. Sin esos ingresos, no hay razón para que los desarrolladores se centren en construir viviendas asequibles en lugar de condominios de lujo. Los líderes en algunas ciudades proponen aumentar los límites de densidad para proyectos en los que un cierto porcentaje de las unidades califican como viviendas asequibles y eliminar completamente los límites de densidad para proyectos en los que el 100 por ciento de las unidades son viviendas asequibles.

Washington, D.C., por ejemplo, permite muchas excepciones a las leyes inclusivas de zonificación que resultan en numerosos proyectos y miles de unidades— ninguna de ellas asequible. Otros producen miles de unidades asequibles, pero las pierden en los límites de tiempo. Para aumentar el número de unidades asequibles disponibles, estas exenciones deben limitarse y el período de tiempo durante el cual las unidades asequibles deben permanecer asequibles debe extenderse a al menos 30 años— o permanentemente, si es posible.

4. LEGALIZAR OTRAS UNIDADES DE VIVIENDA ACCESORIA COMO IN-LAW APARTMENTS O GRANNY FLATS

Algunas ciudades están considerando una legislación que convertiría a las unidades de vivienda accesoria (ADU, por sus siglas en inglés) en viviendas legítimas. Las unidades de vivienda accesoria van desde garajes convertidos a casas de huéspedes, adosadas o separadas de la casa principal. A menudo, estas unidades violan las leyes de zonificación o los códigos de construcción. Este tipo de vivienda ha ganado popularidad desde la Gran Recesión porque las rentas para este tipo de unidades tienden a ser más bajas. Cuando se aflojaron las restricciones en Portland, Oregón, el número de permisos otorgados para este tipo de vivienda aumentó de 30 a 200 en un solo año.

5. CONSEGUIR QUE LOS EMPLEADORES HAGAN SU TRABAJO

Otra propuesta que se está considerando en las ciudades que enfrentan una importante escasez de viviendas asequibles es incentivar a las empresas privadas para que ofrezcan asistencia de vivienda a los empleados que elijan quedarse en un área, en lugar de mudarse, debido al aumento de los costos de la vivienda. Los gobiernos locales podrían alentar a las empresas ofreciendo incentivos fiscales a aquellos que ayuden a su personal a permanecer viviendo dentro de los límites municipales de la ciudad.

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BENEFICIOS DEL DESARROLLO DE VIVIENDA ASEQUIBLE

El desarrollo de vivienda asequible es una de las formas más efectivas de combatir el aumento en la crisis de vivienda, pero solo si la cantidad de unidades asequibles agregadas en un área es mayor que la cantidad de pérdida de unidades no asequibles, o que el traslado a condominios de lujo, por ejemplo.

Las viviendas asequibles son aquellas que se consideran asequibles para personas con ingresos modestos o bajos basado en el ingreso mediano del hogar que se clasifica por país, estado, región o municipio según un índice de asequibilidad de vivienda reconocido. En los Estados Unidos, las familias que pagan más del 30 por ciento de sus ingresos para la vivienda se consideran agobiadas por el pago de la vivienda y es probable que tengan dificultades para cubrir otras necesidades de la vida, como alimentos, transporte, ropa y atención médica.

Una vivienda asequible bien planificada, administrada y desarrollada puede beneficiar a todos en la comunidad, incluyendo a los residentes, las empresas y los desarrolladores. Aquí les detallamos algunos de estos beneficios.

1. PROSPERIDAD ECONÓMICA

El desarrollo de vivienda asequible proporciona ventajas económicas directas porque las viviendas asequibles permiten que las personas tengan dinero adicional para la compra de alimentos, ropa, atención médica y educación, entre otros bienes y servicios. Las investigaciones muestran que los hogares de ingresos bajos y moderados tienen más probabilidades que otros grupos en gastar este dinero adicional. El aumento de este gasto genera mayores oportunidades comerciales y de empleo para la comunidad circundante y su economía, que a menudo enfrentan estos desafíos.

2. NUEVOS EMPLEOS

La investigación realizada por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB por sus siglas en inglés) estima que, por cada 100 unidades de vivienda asequible construidas a través del programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos “Low-Income Housing Tax Credit”, la fase de construcción de un proyecto puede crear, en promedio, más de 120 empleos.

3. DIVERSIDAD EN LA FUERZA LABORAL

Las viviendas asequibles se adaptan a personas de diversos orígenes que traen consigo diferentes habilidades que son beneficiosas para el vecindario. Desde trabajadores de la construcción hasta pequeños comerciantes, maestros y trabajadores de la salud, todos brindan servicios esenciales a la comunidad.

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4. INTEGRACIÓN SOCIAL

La vivienda asequible permite a las personas continuar viviendo en áreas donde han vivido durante mucho tiempo. Cuando la vivienda es realmente asequible, los residentes pueden darse el lujo de quedarse en sus hogares incluso después de circunstancias que les cambian la vida, como lo es la enfermedad, el retiro o el divorcio, manteniendo sus sistemas de apoyo y contribuyendo a la estabilidad general de la comunidad. Poder permanecer en la casa de uno también mejora la seguridad laboral en una mayor escala.

5. ATRACCIÓN Y RETENCIÓN DE EMPLEADOS

La falta de vivienda asequible hace que sea más difícil y costoso para los empleadores atraer y retener empleados. Una vivienda asequible adecuada mejora la capacidad de las empresas para encontrar y retener a trabajadores cualificados, reduciendo el volumen de negocios y aumentando la productividad.

6. INGRESO DE ESTADO Y GOBIERNO LOCAL

El desarrollo de vivienda asequible produce ingresos para el gobierno en forma de ventas, impuestos a la renta y a la propiedad, así como tarifas por permisos, zonificación y servicios públicos. Cuando la vivienda asequible ocupa el lugar de un terreno baldío o de un edificio en ruinas, el gobierno local se beneficia de un aumento en los ingresos por impuestos a la propiedad.

7. BAJOS RIESGOS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Los propietarios de viviendas de bajos y moderados ingresos o los posibles compradores que participan en programas de compra de vivienda asequible tienen un riesgo mucho menor de caer en delincuencia y de enfrentar una ejecución hipotecaria. La reducción de las ejecuciones hipotecarias ayuda a estabilizar los vecindarios y le ahorra a los gobiernos locales los costos asociados con el mantenimiento de las propiedades, los tribunales y los gastos legales, el aumento de la policía y los servicios sociales para las comunidades afectadas y, en última instancia, la demolición de casas abandonadas. Las casas abandonadas reducen los impuestos a la propiedad, los ingresos por servicios públicos y otros impuestos y tarifas que el gobierno generalmente cobra, y puede afectar el valor de las casas cercanas, lo cual reduce aún más los ingresos por impuestos a la propiedad.

VEA ESTE VIDEO DE UNO DE NUESTROS PROYECTOS DE VIVIENDA ASEQUIBLES: LA REVITALIZACIÓN DE LAS GLADIOLAS.

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