Cómo la Planificación de Recortes de Impuestos Podría Aumentar la Crisis de Vivienda

Cómo la Planificación de Recortes de Impuestos Podría Aumentar la Crisis de Vivienda
mayo 3, 2017 Ricardo Álvarez-Díaz

LA ELECCIÓN DEL PRESIDENTE TRUMP TIENE A LOS DESARROLLADORES DE VIVIENDA ASEQUIBLE ANSIOSOS Y A LAS CIUDADES ESTADOUNIDENSES Y A LOS DEFENSORES DE LA VIVIENDA ASEQUIBLE PREDICIENDO DESASTASTRES.

La promesa del presidente recién electo de reducir la tasa de impuestos corporativos del 35 por ciento al 15 por ciento ha llevado a los grandes bancos e inversionistas a retirarse de los créditos fiscales que reducen su carga fiscal a cambio de invertir en proyectos de vivienda para personas de bajos ingresos.

Los inversionistas creen que unos impuestos corporativos más bajos reducirían el valor de estos créditos fiscales, y quizás ellos tengan razón. Desde que Trump asumió el cargo, se informa que su valor ha caído entre un 10 y un 15 por ciento, dejando a los desarrolladores de viviendas asequibles luchando por obtener financiamiento.

El programa federal de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC por sus siglas en inglés) financia aproximadamente el 90 por ciento de los proyectos de viviendas asequibles en los EE. UU. El programa otorga a las agencias estatales y locales que asignan el LIHTC casi $8 mil millones de dólares al año para la adquisición, rehabilitación y construcción de viviendas de bajos ingresos.

LA AFLICCIÓN DE HUD BAJO EL NUEVO PRESUPUESTO

En marzo, la administración de Trump publicó un esquema parcial de su presupuesto del 2018, proponiendo miles de millones de dólares en recortes de fondos para la mayoría de las agencias gubernamentales, incluyendo el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD por sus siglas en inglés).

Si se aprueba el presupuesto de Trump, se estima que HUD pierda alrededor de $6.2 millones el próximo año, una caída del 13.2 por ciento desde el 2016. Se espera que los recortes agraven la ya desesperada crisis de vivienda asequible en los Estados Unidos.

HUD brinda asistencia de vivienda a aproximadamente 5 millones de estadounidenses a través de cupones de alquiler, subsidios para propietarios, proyectos de vivienda pública y donaciones comunitarias.

Los defensores de la vivienda afirman que los recortes presupuestarios obligarían a las personas a irse de sus hogares, afectarían negativamente los programas de subvenciones y aumentarían los precios de alquiler a medida que disminuyen las unidades de vivienda para personas de bajos ingresos, lo que haría que las viviendas sean aún menos asequibles.

EL IMPACTO DE LOS RECORTES PRESUPUESTARIOS DE HUD EN PUERTO RICO

Affordable Housing Online, una base de datos de asistencia federal para vivienda disponible en cada estado, estima que Puerto Rico perdería más de $115 millones al año con el presupuesto del 2018 de Trump. El servicio en línea informó recientemente que los recortes presupuestarios de HUD afectarían a unos 1,560 hogares en la isla.

A continuación, se muestra un desglose de las pérdidas esperadas de HUD en Puerto Rico:

  • Fondos CDBG-DR: $55,388,983
  • “HOME Investment Partnerships”: $16,294,628
  • Fondo Operativo de Vivienda Pública: $34,313,933
  • Programa HCV: $9,160,049

Fuentes: Cifras del Affordable Housing Online basadas en el presupueto propuesto para el 2018, data HUD Resident Characteristics Report, data HUD HA Profiles, data HUD Exchange Funding, data HUD Voucher Management System data y otras fuentes de datos de HUD.

REDUCCIÓN DE LOS VALORES LIHTC

El Crédito Tributario para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC por sus siglas en inglés) ha financiado casi 3 millones de hogares en los Estados Unidos y ha movilizado más de $100 millones de dólares en inversiones privadas desde su creación hace 30 años por la Ley de Reforma Fiscal de 1986 del presidente Reagan.

El programa LIHTC distribuye créditos fiscales federales a los desarrolladores de viviendas asequibles a través de agencias de vivienda estatales. Los desarrolladores le venden los créditos fiscales a los inversores para obtener financiamiento para sus proyectos. Por cada dólar invertido en créditos fiscales, los inversores ahorran un dólar en impuestos.

Cuando bajan las tasas de impuestos, también cae la demanda de inversiones para ahorrar impuestos. Desde las elecciones, el valor de los créditos fiscales se ha reducido entre un 10 y un 15 por ciento. Como resultado, los desarrolladores obtienen menos de un dólar por cada dólar en créditos fiscales que negocian.

DESARROLLADORES PREOCUPADOS

La promesa del presidente Trump de reducir la tasa de impuestos corporativos reduciría la carga fiscal de las empresas y, con ella, su necesidad de créditos fiscales para reducir sus facturas fiscales. Debido a que el LIHTC es la fuente más grande de financiamiento para viviendas para personas de bajos ingresos en muchos estados, los desarrolladores de viviendas asequibles ven en rojo las brechas presupuestarias y la financiación futura.

Los inversionistas ya están evitando el mercado de créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos, y los que se quedan están pagando menos por los créditos, según expertos de la industria e informes de noticias.

Los desarrolladores de repente se encuentran entre la espada y la pared, teniendo que buscar financiamiento en otra parte, recortar el número de unidades o suspender proyectos.

La incertidumbre en torno a la reforma fiscal y los presupuestos están desacelerando el nuevo desarrollo de viviendas asequibles y estancando los proyectos que estaban en marcha en todo el país, no solo reduciendo la cantidad de unidades disponibles sino también aumentando los alquileres de otras.

Mientras tanto, los promotores y desarrolladores de viviendas asequibles tienen sus ojos puestos en la Affordable Housing Credit Improvement Act of 2016, un proyecto de ley presentado por la senadora de Washington María Cantwell (D-WA) que fortalecería y expandiría el programa LIHTC en un 50 por ciento durante cinco años. El aumento crearía al menos 400,000 unidades asequibles adicionales durante la próxima década.

EL ESTADO DE VIVIENDA ASEQUIBLE: UNA LLAMADA DE AYUDA

Un informe emitido el año pasado por la Coalición Nacional de Vivienda para Bajos Ingresos advierte que Estados Unidos enfrenta una escasez a nivel nacional de 7.4 millones de viviendas de alquiler asequible disponibles para ciudadanos de ingresos extremadamente bajos, un 60 por ciento más que en el 2000, cuando la brecha era de 4.6 millones, según el proyecto de ley de Cantwell.

“No hay ningún estado en los Estados Unidos donde un trabajador con salario mínimo que trabaja a tiempo completo pueda pagar un apartamento de una habitación al precio justo del mercado”, señala Cantwell.

Más de 7 millones de estadounidenses perdieron sus hogares por ejecuciones hipotecarias como resultado de la crisis económica del 2008; en consecuencia, las tasas de propiedad de vivienda han caído de un máximo de 69.2 por ciento en el segundo trimestre del 2004, a 63.4 por ciento en el segundo trimestre del 2015, el nivel más bajo desde 1967, según el proyecto de ley. A mediados del 2015, alrededor de 43 millones de familias e individuos eran inquilinos, 9 millones más que en el 2005 y la mayor ganancia registrada en el número de inquilinos durante cualquier período de 10 años.

A pesar de que la demanda de viviendas de alquiler está creciendo, los Estados Unidos perdió casi el 13 por ciento de su valor de viviendas de alquiler asequibles existentes entre el 2001 y 2013 y agregó que solo hay 2.2 millones de unidades nuevas entre el 2005 y 2014, la tasa de producción de 10 años más baja registrada desde el 1974, según el proyecto de ley.

La oferta restringida y la alta demanda de viviendas asequibles han elevado los alquileres en los Estados Unidos a una tasa promedio del 3.5 por ciento, la más alta en 30 años. Con la competencia en el mercado de alquiler en un nivel histórico alto y con ingresos estables o más bajos, el desarrollo de viviendas asequibles no ha podido seguir el ritmo, lo que ha provocado una gran inaccesibilidad, explica Cantwell.

Además de los esfuerzos de Cantwell, numerosas empresas y organizaciones de la industria de la vivienda asequible están pidiendo al Congreso que aborde la grave escasez de viviendas de alquiler asequible en el país.

El Llamado a Invertir en Nuestros Vecindarios (ACTION por sus siglas en inglés) ha organizado una campaña que representa a más de 2,000 partes interesadas en viviendas asequibles a nivel nacional, estatal y local que apoyan el proyecto de ley y urgen al Congreso a expandir y fortalecer el programa LIHTC.

ACTION describe el programa LIHTC como “la herramienta más exitosa de nuestra nación para fomentar la inversión privada en la producción y preservación de viviendas de alquiler asequible, responsable de casi todas las viviendas asequibles construidas y conservadas en las últimas décadas. Es una asociación pública-privada, que aporta recursos del sector privado, fuerzas del mercado y administración a nivel estatal”.

El punto es: estos son tiempos inciertos para el mercado de la vivienda asequible. Si bien el futuro de la reforma tributaria, el presupuesto del HUD y el programa LIHTC están en el aire, los desarrolladores tendrán que estar atentos a la realidad para aliviar su dependencia de los créditos tributarios y encontrar financiamiento para sus proyectos en otros lugares.

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